请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好！成都投资，是不是3.5环内比西4环外地铁倒数第二站升值空间大?比如温江明信城精装一万一,犀浦成都后花园，精装一万二。从环线距离看，犀浦的成都后花园是不是比温江明信城好?但是这次后花园距离地铁差不多900米了，明信城400米。犀浦那边的产业和人口比温江大学城这边好得多么?

(资料图片仅供参考)

回答：不要有什么思维定势，后花园我并不喜欢。你可以这样子理解，距离地铁1公里步行，我宁愿地铁坐远3站，出站就是小区。

提问：雕叔你好！关注你很久了，想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。但在二手房市场，只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。如果投资，我建议选择高层电梯房。洋房还有一个产品叫做叠野，也是坑的很。投资没有性价比，上下单层面积不大，自住性非常局促。屋里还要爬楼。我建议如果你投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。洋房、别墅只是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。

提问：雕叔好，⽗⺟⽼家双流航空港附近，零⼏年为了⽅便照顾两边⽼⼈，⽗⺟⽤积蓄在当地街道买地建了套⾃带院⼦的商铺，占地四百平属⼩产权。现在周边租房市场还好，价不⾼容易租，反⽽商铺基本都七零⼋落租⾦惨淡。⽗⺟知道我去年底收回了资⾦，在邻居亲友的⿎动下，要我投钱把院⼦改造，打造成租房或者客栈。粗略算了下要近百万，我全投都不够。⽽我更希望出售，把您过往的⽂章给他们看，但⽗⺟宁愿听别⼈说也不接收… 我最近急⽕攻⼼焦虑万分天天失眠…最后协商过后⽗⺟要求我拿出更有⼒的说词才⾏。特别想聆听雕叔教诲，请问如何选⽅案好呢？（另外，⼩产权出售该挂哪⾥呢？附近中介不接，售价定多少好呢？同⼾型历史交易只有⼋年前的，刚百万）

回答：⼀般过了50岁的⼈的投资建议，⼀律不要听了， 给你个建议你的钱可以不继续花在这个商铺上。你把钱迅速买个期房去，冻结掉，他们没办法花你的钱就⾏。⽗⺟吃喝看病没问题，装修商铺绝不出钱。另外出手的话可以多找几个案例对比，小产权房和商品房的价格上涨差别很大，老破小和新房的价格上涨差别大，耐心说服。成都小产权房的出售， 很难，提几点抛砖引玉。一是选好时间，要在楼市整体上涨，热度高时卖。估计从现在开始6-18个月内。二是小产权房基本都是熟悉的人才买。因此主要考虑本小区的其它业主和他们的亲戚朋友。把卖房信息贴在自己的房子和周边区域。三是中介不好卖，所以不接。可以考虑中介费可以略微高一点比如2%-5%， 具体每个中介谈。目标是他们把房子信息发出来，比如门店里，朋友圈。四是线上推广。以前可以58,因为监管，现在只剩百姓网和成房网，聊胜于无，可以考虑论坛贴吧和讨论组等。

提问：雕叔您好!高新西区天朗路2010年交房的楼盘芙华金色海伦，10层1梯2户电梯洋房，物业管理差，外墙老旧，买入单价4.8K+,现在二手房价仅1W多点。旁边犀浦新开楼盘单价都2W+了。纠结这房子是继续留着还是卖掉?请帮忙分析一下，谢谢!

回答：西北门近期楼市表现不佳，虽然是洋房产品,但物业和维护不行，目前市场单价一万一二的样子，加之背离政策发展风向，地铁、教育、商业配套一般，后期难有较大的发展，我们建议及早卖掉。前提是已经有更好的投资计划后。

提问：雕叔你好，最近很纠结想置换房屋应该先买房还是先卖房呢？

回答：个人认为这个事情得分为两种情况，前提条件你要先去判断买方市场和卖方市场，不同的市场环境，方案有差异。比如07年，10年，16年的市场，就是卖方市场。在市场狂热的情况之下，一套房子分分钟有几个甚至夸张的几十号人在抢，而且房东夸张到一晚上涨价数十万。在这种情况下我建议先买好房，再卖房。市场环境处于卖方市场的时候，你原来的房子也好处理。相对应的时候是买方市场，比如现在，二手房交易的速度会慢很多，成都现在的一些二手房有的放盘一年半载都没卖出去。目前市场的流动性变差了，这个时候如果你先买房，再卖房的话，就会比较被动，所以这个时候建议先卖房。

提问：成都雕叔，你好！新人首问，最近经常看你对网友的购房建议，觉得很不错。我的情况跟老师咨询一下，我是成华区户口，社保也在成华，在怡心湖有个套三，普通资格，周边学校一般，目前我和家人都在西安工作生活，租房住，孩子明年上小学，计划在西安读，基本已联系好一个较好的学校，未来三四年后计划回成都，第一个目前纠结在成都买套学区房，还是在西安摇号？整体预算四百五十万上下，摇了西安高新和曲江四五次均未摇中，想看成都青羊和锦江的学区房，看了西派金沙，单价2.9万，总价四百四十万，8楼，日照不满足，是公寓，西派金沙学区不错，但是容积率过高，楼间距较大，交通出行也不是很方便，内心不是很满意，又在内金沙看了中海金沙府，金沙府地段，学区，交通，自身品质都很好，135面积的2楼带车位470万，17楼不带车位毛坯470万，单价在3.35到3.5万，感觉高了些。也看了其他金沙鹭岛和中大君悦金沙的几套，感觉最近成都二手房市场降温了，大部分房源近期都在下调价格。第二个纠结的买西派金沙还是慢慢看内金沙的二手房，等着再降点，买个相对性价比不错的二手房？第三个点，三四年后全家回成都，小孩要转学，了解到这种情况，孩子入学会统筹安排，有可能读不了所买小区对应的学校，这种情况综合应该怎么买房置业比较好？有合适的小区推荐吗？

回答：你的情况还是很典型的。1、西派金沙在外金沙板块，周边配套很差，孤零零的，空有西派系的名号，但是没有周边配套的完善和成熟，不算豪宅。旁边的成都市实验小学尚雅校区也是起步阶段，目前并无出口，教学质量还有待时间检验，另外即便今后有小学毕业了，对口的也大多是外金沙的学校，赶不上内金沙内光华的青羊五区。风险性太大，我们不是太推荐的。内金沙的中海金沙府是属于上次被指导价的楼盘，所以基本没有房源挂牌，你问道的房源算是行情价，不过3.5的价格，确实有点高。这种楼盘后续还有一定的回调空间，建议可以观察一下。金沙鹭岛和中大君悦金沙系列产品良莠不齐，但至少是区域内的大盘代表，是可以在里面好好淘笋，加以观察的。建议不急于下手。2、整体你要求学区的话，就选择稳妥一些的二手房，新房当下基本是不带稳定学区的。你的预算足够支撑你入手不错的二手房。3、半路转学统筹的话这个确实就只能以教育局为准了，也就是说入学不了对应学区，这还有啥意义呢？建议你们落实一下这个政策，如果真是这样的话，那就没必要买二手学区房了。4、综合来看的话，如果要学区房，青羊五区是最能兼顾自住和学区的板块了，除了你之前看的内金沙，也推荐内光华的保利贝森公馆、天合凯旋城、优品道和中铁西子香荷等次新楼盘。

提问：雕叔你好！20年年底才有成都高新资格，准备卖温江一套各方面情况都良好的优质房子，想知道最佳的抛售时机是不是3-7月之间，7月到年底之间房价会不会出现上浮？

回答：涉及置换并且在一年时间内所谓的最佳抛售时期是踩不准的，或者说根本不存在。1.置换条件下，以成交均价为基准，在相对低点卖出，也会在相对低点买进，在相对高点卖出，又会在相对高点买进。温江等二圈层相对5+2区属于价值溢出版块，温江的二手都涨了，作为领涨区的高新南不可能刹一脚等到起。除非遇到了非这个户型不要的诡异真爱买主又逮到了急需用钱使劲垮价还只想卖给你的蛇精病卖家。2.如果是置换高新南的新房，那现在该区新房的参考意义都不是很大，高新南后期基本上只有高楼面价项目入市，单价也许大概会令人颤抖，面积段可能也并不太适合纯投资。3.考虑大环境下的各种放水，楼市这个蓄水池又要派上用场，加上新房总价挤兑，二手房上浮的概率更大。

提问：雕叔，关注您好久了，最近打算结婚，所以就开始看房子。我们两个都在北京工作，但都是非京人，房子主要在看郑州的和北京周边的。想咨询一下，郑州或廊坊的房子适合上车吗？郑州我们看了三个区，有三个盘想问问您。郑东新区的山水生态城，高新区的美的瀚悦府和惠济的怡丰森林湖，这三个盘从自住加投资的角度看如何？廊坊的房价均价这两年从最高1.8万多降到了现在的1.3万多，现在或下半年适合上车吗？同时，廊坊的房价后面还会有涨的空间吗，即是否适合投资？北三县购房限制很多，所以我们暂不考虑，我看了看离廊坊高铁站近的楼盘或二手房，例如中建和悦国际，您觉得适合入手吗？

回答：你们目前买郑州的原因是什么？是未来可能在那发展生活吗？不过郑州作为省会，未来发展潜力有的，房子长期保值升值没问题。廊坊的房价目前已经降了很多，几乎没啥泡沫。长期跑通胀没啥问题，但因为京津冀的发展不像长三角、大湾区。北京太强了，导致其他一直发展不起来。如果这两个城市二选一，从自住保值来看（考虑未来回去）优先选择郑州，抗跌属性更强。郑州这几个来看，优先选择郑东新区的山水生态城。如果未来考虑长期在北京发展，为什么不考虑天津。1.离北京近  2.教育资源不错，高考有优势 3.城市基本面也还行。郑州投资回报率高的板块，具体详见知识星球内部分享！

提问：雕叔你好！20年9月份才有成都高新资格，准备卖温江一套各方面情况都良好的优质房子，想知道最佳的抛售时机是不是3-7月之间，7月到年底之间房价会不会出现上浮？

回答：涉及置换并且在一年时间内所谓的最佳抛售时期是踩不准的，或者说根本不存在。1.置换条件下，以成交均价为基准，在相对低点卖出，也会在相对低点买进，在相对高点卖出，又会在相对高点买进。温江等二圈层相对5+2区属于价值溢出版块，温江的二手都涨了，作为领涨区的高新南不可能刹一脚等到起。除非遇到了非这个户型不要的诡异真爱买主又逮到了急需用钱使劲垮价还只想卖给你的蛇精病卖家。2.如果是置换高新南的新房，那现在该区新房的参考意义都不是很大，高新南后期基本上只有高楼面价项目入市，单价也许大概会令人颤抖，面积段可能也并不太适合纯投资。3.考虑大环境下的各种放水，楼市这个蓄水池又要派上用场，加上新房总价挤兑，二手房上浮的概率更大。

提问：雕叔你好！坐标成都，首次提问，我的情况是自己父母有一套房，平时个人住在这套房，生活这些都很方便，自住需求勉强满足。我名下没有房产，算刚需资格。买房的话我个人倾向投资。我想请教南门招商大魔方的公寓1.6万左右。100平米以上多，中介说能租7000左右，如果从投资角度看可以买吗?我看地段很好！听说租这里的人都是企业高管，租金又比较高，如果买了这个就没资金买住宅了，请帮忙尽量全面分析下这个。比较纠结，这个公寓以后好转手吗?

回答：你好，100平以上的公寓户型，目前招商大魔方公寓还是挺多的，至少五六百套吧，哪里来那么高管CEO来住哦，高管CEO都自己买房了。还有目前招商大魔方公寓的在租房源价格没有说得那么高，大多都在5000左右，加之目前周边配套不太完善，二手买卖成交量也不高。按照最小面积来算，总价在170万左右，虽然租售比可以达到3.5%，但是仅仅依靠租金来做投资是比较片面的。一般而言，房价的绝对值涨幅远大于租金本身。公寓还有个税费极高，高达百分之20，慎重考虑。170万的总额，我们更建议投资—些单价1.7万，面积90-100左右的套三住宅，这样的房源，在三环内都非常普遍。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。